La livraison – Les réserves – Garantie Parfait achèvement

J’ai mis du temps à écrire cet article car beaucoup de choses à coté à gérer en parallèle et il faut dire que j’avais un peu mis de coté mon blog mais aux vues des très nombreux messages que j’ai reçu me revoilà pour partager un article qui m’a été très très demandé, à savoir, comment s’est passée la livraison de notre maison et le suivi et la levée des réserves qui en ont découlé par notre constructeur Maison Familiale.

Le but premier de ce site et de partager notre expérience de la construction mais aussi tout l’après et je dois dire que dans notre cas on a été gâté par notre constructeur Maison Familiale.

Nous avons réceptionné notre maison le 29/11/2016 avec 18 jours de retard qui ont conduit à des indemnités de retard et il a fallu attendre 4 mois à force de relances et de relances avant d’être payé. Sans parler de toutes les difficultés que nous avons rencontré sur le chantier et des nombreuses erreurs commises durant la construction, je ne vais pas m’attarder là-dessus car sinon je pourrais écrire des pages et des pages. Soyons efficace allons à l’essentiel…


Réserves à la livraison


Nous avons émis plusieurs réserves à la réception de notre maison les plus importantes concernaient :

L’escalier


Tout au long de la construction, nous avons fait savoir à notre constructeur Maison Familiale que l’escalier n’était pas dans un état acceptable et qu’il fallait le remplacer.

Nous avons émis des réserves le jour de la réception et constatés des désordres depuis : escalier avec moisissure incrustée et clous (réserve à la réception), contre marche décollée, balustre instable et rayé (garantie parfait achèvement et garantie biennale), escalier qui fait un bruit monstrueux.

 

 

 

A ce jour, l’escalier n’a toujours pas été remplacé, notre constructeur estime avoir levé les réserves le concernant. Nous ne sommes pas d’accords.

Ravalement façade


Nous avons réceptionné notre maison avec un ravalement à reprendre puisque la bichromie bavait et des tâches ont été recouvertes à la va vite ce qui a créé des décalages de couleurs sur la façade. C’est la seule réserve qui a été levée dans les délais que nous avons fixé à 30 jours après la remise des clés.

 

 

 


Réserves à 8 jours


Une fois la réception de la maison réalisée, nous disposions d’un délai réglementaire de 8 jours pour déclarer à notre constructeur Maison Familiale les réserves qui auraient pu apparaitre dans ce laps de temps. La déclaration doit absolument se faire par lettre recommandée avec accusé de réception pour être recevable. Nous avons émis les réserves dans le délai réglementaire et ce n’est que le 06/02/2017 que notre constructeur Maison Familiale est venu constaté les réserves à 8 jours, soit deux mois plus tard.

Fissures dalle du sous-sol sur plusieurs mètres et défauts de planimétrie de la dalle


Quelques jours après la réception nous avons constaté que la dalle du sous-sol se fissurait et qu’elle n’était pas plate. Il y avait notamment de grosses bosses et c’est à ce niveau la que les fissures sont les plus épaisses.

 

 

A l’heure où j’écris cet article, les fissures se sont écartées davantage et ont commencé à atteindre les murs du sous-sol ; nous avons également de l’humidité qui est apparue rendant le sous-sol impropre à son usage (je vous en parlerais plus loin). Nous demandons à notre constructeur Maison Familiale de traiter les fissures et d’aplanir la dalle du sous-sol remplit de bosses.

Porte d’entrée avec impacts


Lors de la réception la porte d’entrée était recouverte d’un carton et d’un film protecteur supposant que cette dernière neuve était donc sans impacts nous n’avons pas retirer les protections le jour de la livraison, et bien un conseil il faut tout vérifier! Puisque en enlevant le carton celle-ci présentait des impacts.

La porte a été remplacée en Avril 2017 soit 5 mois plus tard! Et le placo tout autour de la porte a été découpé pour changer le cadre et à ce jour n’a pas été remis en l’état par notre constructeur Maison Familiale (tout le travail de finition que nous avons réalisé de notre coté).


Désordres constatés dans le cadre de la garantie parfait achèvement


Défaut de planimétrie des murs et des plafonds


Nous avons réceptionné la maison fin novembre 2016 et le mois de décembre a été consacré aux travaux de finitions, une fois l’enduit réalisé sur l’ensemble des murs et des plafonds ainsi que la peinture nous avons constaté que les murs et les plafonds n’étaient pas droits, qu’il y avait des vagues et des bosses sur les murs et les plafonds. Nous avons remonté ces défauts en décembre et cela a été constaté par le chef de chantier le 06/02/2017 et à ce jour aucune date d’intervention ne nous a été proposée. 

Nous avons utilisé des matériaux de qualité pour réaliser nos travaux de finitions (peinture seigneurie Gauthier) et avons demandé à notre constructeur Maison Familiale de corriger ses défauts et de remettre en l’état les supports finis. A ce jour rien n’a été fait!!!!

 

 

Mauvaises odeurs dans la salle d’eau


Nous constatons dans notre salle d’eau des remontées d’odeurs nauséabondes ne nous permettant plus d’utiliser notre salle d’eau. Après vérification des évacuations en sous-sol celles du lavabo, des wc et de la douche ont toutes été raccordées à un même tuyau d’évacuation et il est possible qu’un désiphonnage se produise dès que la chasse d’eau des wc est tirée : l’eau du siphon de la douche se retrouve ainsi vidé par la pression de la chasse d’eau et cela entraine donc des remontées d’odeurs.

Nous avons informé notre constructeur Maison Familiale par lettre recommandée le 16/08/2017, pas de retour de sa part à ce jour.

 

 

Humidité au sous-sol


Le sous-sol est devenu impropre à son usage nous ne pouvons plus rien y stocker tout moisi : une odeur de moisissure s’en dégage dès qu’on ouvre la porte, de la moisissure a été constatée sur les cartons, le bois ainsi que sur le sol et les murs, nous ne pouvons plus rien entreposer dans le sous-sol.

Nous ventilons jour et nuit pour que l’air se renouvelle, après deux semaines d’utilisation non stop d’un déshumidificateur et d’un ventilateur nous avons décidé d’arrêter les frais car nous consommons beaucoup trop d’électricité pour rien puisque le taux d’humidité reste à 90% dans le sous-sol.

Une intervention pour en trouver la cause et traiter l’humidité doit être réalisée au plus vite par notre constructeur Maison Familiale. Nous avons informé notre constructeur Maison Familiale par lettre recommandée le 16/08/2017, pas de retour de sa part à ce jour.

Le drainage et l’application de la solution hydrofuge sur les murs extérieurs du sous-sol ont été tous deux à la charge de notre constructeur Maison Familiale.

Porte de garage


Nous en avons demandé le remplacement tout au long de la construction puisque celle mise n’est ni conforme aux plans signés dans le cadre du CCMI ni aux plans du permis de construire. A ce jour rien n’a été fait par notre constructeur Maison Familiale.


Autant dire que le plaisir de jouir de notre maison est gâché avec tous ces problèmes! Nous attendons que notre constructeur Maison Familiale prenne ses responsabilités et qu’il intervienne pour corriger tous ces défauts/malfaçons constatés !!! Je vous tiendrai au courant dans les prochaines semaines de l’avancée.

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Hors d’eau hors d’air

Le 08/04/16, l’élévation des murs a été terminée et la charpente a été posée. Le 21/04/16, les tuiles ont été posées. Voici les photos :

 

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Bon à savoir

Les moins-values possibles

Même si celles-ci restent limitées vous pouvez bonasavoirdemander les moins-values suivantes :

  • le carrelage dans la salle de bains et le wc
  • le carrelage dans le salon et la cuisine
  • l’évier et le robinet de la cuisine
  • la vasque, le meuble sous vasque et le robinet de la salle de bains

Les cloisons

Les cloisons de base sont de 5cm , pour une isolation phonique il faudrait à minima passer en cloison 7cm.

Les arrivées/évacuations d’eau

Toute A/E d’eau supplémentaire est payante.

Faites dessiner sur les plans les A/E d’eau pour éviter toute mauvaise surprise de positionnement.

Réseau VDI (Voix, Données, Image)

vdi.pngLa mise en place d’un réseau VDI permet d’avoir uniquement 2 types de prises dans une maison : des prises de courant et des prises réseaux RJ45.

Le grand intérêt est de pouvoir, sur n’importe quelle prise RJ45 de votre logement, brancher au choix, votre téléphone, votre téléviseur, votre ordinateur, votre imprimante, etc.

Il est important à l’aire de la fibre optique, de s’assurer de la qualité du câblage de vos prises rj45. Pour s’orienter vers l’avenir et garder une installation performante de longues années c’est vers un câble grade 3  qu’il faut s’orienter.

Tuile en terre cuite ou tuile béton?

toitureAu niveau esthétique la tuile en terre cuite est plus jolie que la tuile en béton. Niveau étanchéité elles se valent. Niveau entretien, la mousse se dépose plus facilement sur une tuile en béton. Niveau couleur, la tuile en béton manque de stabilité dans sa coloration, elle a tendance à vouloir retrouver sa grisaille d’origine.

Si la tuile en terre cuite n’est pas comprise dans le prix de base de votre maison et que vos moyens le permettent préférez une tuile en terre cuite qui résistera mieux dans la durée.

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Chercher son terrain

terrain a vendreTout projet de construction comprend au préalable l’acquisition d’un terrain. Pour les chanceux, déjà propriétaires de leur terrain, cet article ne vous est pas destiné.

Pour les autres, c’est en dessous que ça se passe avec 6 conseils qui peuvent vous servir durant votre recherche.

1- Établir son budget

maisonIl faut connaître votre budget global (achat de terrain + construction) avant de vous lancer dans la recherche d’un terrain. Vous pourrez ainsi connaître le montant à allouer à l’achat de votre terrain. Un article est consacré à ce sujet ici.

2- Établir une liste des critères obligatoires que doit posséder votre terrain

Le lieu géographique : dans quelle(s) ville(s) souhaitez-vous vivre.

Commodités : Souhaitez-vous un terrain à proximité des transports (train, bus, métro) ou plus en retrait ? Avec des commerces de proximité accessibles à pieds/en voiture ?

La superficie : Quelle est la superficie du terrain souhaitée?

soleilL’exposition : critère importante pour votre future construction. La meilleure orientation est sud-ouest. En effet, une bonne orientation par rapport au soleil diminuera vos dépenses énergétiques.

Lot avant/ lot arrière : c’est le critère qui aura un impact sur vos finances. Un lot arrière présente les avantages d’être au calme puisque ne donne pas directement sur rue mais en contre partie les frais de viabilisation et de raccordements sont plus élevés qu’un lot avant.

Vis-à-vis : une fenêtre du voisin qui donne sur votre terrain aura tendance à vous gêner? Si oui, alors pas de vis-à-vis pour vous.

La façade de votre maison : en fonction des dimensions du terrain, la façade de la maison est différente et est fixée par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre ville.

Une fois cette liste établie, elle devra être indiquée clairement lorsque vous prospectez un terrain que ce soit en direct avec le vendeur, ou auprès des agences immobilières, cela vous évitera de perdre du temps et donc de visiter des terrains qui ne vous conviennent pas.

3- Être réactif

En Ile-de-France, les bons terrains partent vite, très souvent en quelques heures c’est vendu. Dès qu’un terrain vous plait ne tardez pas à vous positionner.

4- Être connecté

Une recherche active passe par la consultation tous les jours sur internet des terrains en vente dans votre périmètre de recherche. Les sites les plus connus sont leboncoin et seloger.

N’hésitez pas contacter régulièrement les agences immobilières car la plupart des terrains n’ont pas le temps d’être publiés sur internet, ils sont proposés aux clients de ces agences qui ont le même projet d’achat que vous. Vous n’êtes pas seul et la concurrence est rude, surtout en ile de France.

5- Attention aux terrains non constructibles

Un terrain vous plaît car affiché à un prix plus bas que les autres… attention il peut s’agir d’un terrain non constructible. Pour vous en assurer consulter le PLU en mairie. Demandez le certificat d’urbanisme pré-opérationnel du terrain qui indique notamment les limitations au droit de propriété : servitude publique sur le terrain, droit de préemption du terrain par la mairie, etc.

6- Attention aux impôts locaux

taxe fonciereSouvent oubliés les impôts locaux peuvent s’avérer très onéreux, et le rêve de construction peut vite virer au cauchemar. Renseignez-vous auprès du centre des impôts de votre lieu de construction, pour réaliser une simulation de vos futures taxes foncières et taxes d’habitation.

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Les délais

Un projet de construction est subordonné à plusieurs délais. Il ne faut pas être pressé d’avoir son chez soi car sinon se tourner vers la construction n’est pas la meilleure solution. Voici ci-dessous le détail de ces délais.

sablierUne fois la promesse de vente du terrain signée, débute les démarches administratives. Tout d’abord le dépôt du permis de construire. Une fois les plans de la maison élaborés et le CCMI signé, le permis de construire est déposé en mairie. Vous avez la possibilité de le faire vous-même ou de déléguer cette tâche à votre constructeur.

A partir de la date de dépôt de permis de construire, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour étudier votre demande dès lors que le dossier est complet.

Une fois le permis de construire délivré, il faut afficher sur le terrain le panneau du permis de construire accordé. A compter de la date d’affichage du permis commence à courir le délai réglementaire de recours des tiers de 2 mois ainsi qu’en parallèle le délai réglementaire de retrait de l’administration de 3 mois.

 delai administratif schema

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L’indice BT01

L’index national du bâtiment ou BT01 mesure l’évolution des coûts de production dans le secteur du bâtiment (matériaux, transport, etc.). C’est un indice mensuel publié au journal officiel.

bt01Dans le CCMI il est précisé la possibilité d’une révision du prix de construction en cas d’évolution de cet indice. Dans le cas où le CCMI indique une seule révision de prix, le prix changera en fonction de l’évolution du BT01 entre la date de signature du CCMI et la date d’obtention du permis de construire par exemple. A vérifier dans votre contrat au moment de la signature.

En ces temps de crise, sachez qu’il est possible que cette révision de prix soit à la baisse et non pas seulement à la hausse. Si l’indice BT01 baisse la révision sera positive pour votre portefeuille ( c’est-à-dire moins-value sur le prix de votre construction) et inversement s’il augmente.

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Les garanties constructeur

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Un CCMI vous permet de bénéficier de plusieurs garanties constructeur de durées variables. Sachez que dans tous les cas pour faire valoir vos droits à garantie toute demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous trouverez ci-dessous le détail de ces garanties.

La garantie nominative de remboursement

S’il est prévu dans le CCMI des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, leur remboursement doit être garanti par un organisme habilité. Cette garantie doit vous permettre de récupérer les sommes que vous aurez versées avant l’ouverture du chantier dans le cas où le contrat ne prendrait pas effet :

– du fait de la non réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu,
– du fait de la non-ouverture du chantier à la date convenue,
– du fait de l’exercice du droit à rétractation dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.garantie de remboursement
En l’absence de garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger, à la signature du contrat qu’un dépôt de garantie au plus égal à 3% du prix.

Le dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert à votre nom auprès d’un organisme habilité. La garantie doit ABSOLUMENT être NOMINATIVE sinon il vous sera très compliqué de récupérer les sommes versées.

La garantie décennale

garantie-decennale

Cette garantie de 10 ans couvre les dommages qui peuvent affecter la solidité de la maison ou la rendre inhabitable. Elle couvre également les dommages venant d’un vice de sol. Les éléments concernés sont le gros œuvre et notamment la toiture, les murs, la charpente, etc.

La garantie biennale

Elle concerne tous les équipements de votre garantie biennalemaison. En cas de défaut, le constructeur doit réparer ou changer l’équipement défaillant. Cette garantie est valable 2 ans à partir de la date de livraison de votre maison. Les équipements concernés peuvent être : les portes, l’évier, les robinets, le ballon d’eau chaude, les fenêtres, l’escalier, l’interphone, l’alarme, les radiateurs, la chaudière, etc.

La garantie de parfait achèvement

parfait achevementA partir de la date de livraison de votre maison durant 1 an si vous constatez le moindre défaut sur votre maison ou ses équipements, le constructeur devra les réparer ou les remplacer. Cela concerne tout type de défaut ou malfaçon à l’exception de ceux liés à une mauvaise utilisation ou à un mauvais entretien de votre part.

 

La garantie Dommage Ouvrage

dommage ouvrage.jpgCette assurance est souscrite par le constructeur avant l’ouverture du chantier. Elle couvre les défauts relevant de la garantie décennale c’est-à-dire ceux pouvant affecter la solidité de la maison. Elle ne prend effet qu’à l’issue de la garantie de parfait achèvement soit la 2ème année et pour une durée de 9 ans.

La garantie de livraison

garantie livraisonCette garantie vous couvre en cas de non-exécution des travaux ou de leur mauvaise exécution tels que prévus au contrat à prix et délais convenus. Cette garantie couvre notamment la liquidation judiciaire ou le redressement judiciaire du constructeur.
Elle prend effet à la date d’ouverture du chantier, le constructeur doit vous remettre une attestation d’assurance nominative. La garantie cesse à réception de la maison, soit à l’expiration du délai de 8 jours après la remise des clés en cas de non-assistance par un professionnel agréé, soit à l’obtention du procès-verbal sans réserve en cas d’assistance par un professionnel agréé, ou à la levée des réserves s’il en existe.

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