Les garanties constructeur

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Un CCMI vous permet de bénéficier de plusieurs garanties constructeur de durées variables. Sachez que dans tous les cas pour faire valoir vos droits à garantie toute demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous trouverez ci-dessous le détail de ces garanties.

La garantie nominative de remboursement

S’il est prévu dans le CCMI des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, leur remboursement doit être garanti par un organisme habilité. Cette garantie doit vous permettre de récupérer les sommes que vous aurez versées avant l’ouverture du chantier dans le cas où le contrat ne prendrait pas effet :

– du fait de la non réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu,
– du fait de la non-ouverture du chantier à la date convenue,
– du fait de l’exercice du droit à rétractation dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.garantie de remboursement
En l’absence de garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger, à la signature du contrat qu’un dépôt de garantie au plus égal à 3% du prix.

Le dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert à votre nom auprès d’un organisme habilité. La garantie doit ABSOLUMENT être NOMINATIVE sinon il vous sera très compliqué de récupérer les sommes versées.

La garantie décennale

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Cette garantie de 10 ans couvre les dommages qui peuvent affecter la solidité de la maison ou la rendre inhabitable. Elle couvre également les dommages venant d’un vice de sol. Les éléments concernés sont le gros œuvre et notamment la toiture, les murs, la charpente, etc.

La garantie biennale

Elle concerne tous les équipements de votre garantie biennalemaison. En cas de défaut, le constructeur doit réparer ou changer l’équipement défaillant. Cette garantie est valable 2 ans à partir de la date de livraison de votre maison. Les équipements concernés peuvent être : les portes, l’évier, les robinets, le ballon d’eau chaude, les fenêtres, l’escalier, l’interphone, l’alarme, les radiateurs, la chaudière, etc.

La garantie de parfait achèvement

parfait achevementA partir de la date de livraison de votre maison durant 1 an si vous constatez le moindre défaut sur votre maison ou ses équipements, le constructeur devra les réparer ou les remplacer. Cela concerne tout type de défaut ou malfaçon à l’exception de ceux liés à une mauvaise utilisation ou à un mauvais entretien de votre part.

 

La garantie Dommage Ouvrage

dommage ouvrage.jpgCette assurance est souscrite par le constructeur avant l’ouverture du chantier. Elle couvre les défauts relevant de la garantie décennale c’est-à-dire ceux pouvant affecter la solidité de la maison. Elle ne prend effet qu’à l’issue de la garantie de parfait achèvement soit la 2ème année et pour une durée de 9 ans.

La garantie de livraison

garantie livraisonCette garantie vous couvre en cas de non-exécution des travaux ou de leur mauvaise exécution tels que prévus au contrat à prix et délais convenus. Cette garantie couvre notamment la liquidation judiciaire ou le redressement judiciaire du constructeur.
Elle prend effet à la date d’ouverture du chantier, le constructeur doit vous remettre une attestation d’assurance nominative. La garantie cesse à réception de la maison, soit à l’expiration du délai de 8 jours après la remise des clés en cas de non-assistance par un professionnel agréé, soit à l’obtention du procès-verbal sans réserve en cas d’assistance par un professionnel agréé, ou à la levée des réserves s’il en existe.

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La maison

Facade avant 3DNous avions déjà une idée bien précise de la maison que nous souhaitions, car avant de nous lancer dans la construction nous en avons visité des maisons.

Nous voulions une maison fonctionnelle avec des espaces bien pensés et distincts, mais surtout une maison qui évoluerait en même que notre famille.

Le site Kozikaza nous a beaucoup aidé à nous projeter dans notre future maison.

Sachez tout de même que l’aspect extérieur et l’implantation de la maison sont règlementés par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre ville, renseignez vous auprès de votre mairie.

Ci-dessous nos plans de la maison :

Plan rdc

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Plan etageetage kozikaza

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Exonération de la taxe foncière

aide fi3Vous pouvez dans le cadre de la construction d’une maison basse consommation RT2012 bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. Cette exonération peut-être partielle ou totale allant de 50% à 100% et sa durée variable (au maximum 5 ans, mais souvent 2 ans).

C’est la commune dans laquelle sera réalisée la construction de votre maison qui décide du taux d’exonération et de sa durée. Renseignez-vous auprès du centre des impôts de votre future construction pour savoir si vous pouvez prétendre ou non à cette exonération.

aides-financieres2Dans notre cas, l’exonération porte sur 100% du montant de la taxe foncière pour une durée de 2 ans. C’est toujours bon à prendre, cela viendra contre-balancer le montant à payer de la taxe d’aménagement!

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La taxe d’aménagement

Ce poste de dépense est souvent oublié voire méconnu des futurs candidats à la construction pourtant il existe bien et c’est souvent la surprise lorsque la lettre arrive au domicile.

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En attendant, voici quelques éléments d’informations sur cette fameuse taxe.

1- Définition

La taxe d’aménagement comme son nom l’indique est une taxe dont le montant est calculé par la DDT (Direction Départementale des Territoires) selon la formule suivante :

Surface taxable  x Valeur forfaitaire  x Taux applicable

taxesLa surface taxable correspond à la somme des surfaces closes et couvertes de votre maison dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80. Ainsi un sous-sol, un garage, une véranda fermée ou des combles dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1m80 sont considérés comme surface taxable.

A cette surface taxable est déduite la surface des murs extérieurs et des escaliers. Par ailleurs, toute surface seulement couverte est à exclure de la surface taxable (ex : une pergola, une terrasse, etc.).

La valeur forfaitaire son montant est calculé chaque année et est indexé à l’indice du coût de la construction (BT01). Pour l’année 2015, son montant est fixé à 799EUR en ile de France et 705EUR pour le reste de la France.

Le taux applicable correspond à la somme des taux fixés par les 3 parts. En effet, la taxe d’aménagement est composée de 3 parts : communale, régionale et départementale. Chaque part établit son propre taux. Le taux de la part communale est compris entre 1% et 5%, celui de la part départementale ne peut être supérieur à 2,5% et enfin celui de la part régionale ne peut être supérieur à 1%.

2- Exonérations et abattement

50%.pngEn fonction de la commune où se situe votre construction, vous pouvez obtenir des exonérations partielles ou totales de la taxe d’aménagement c’est le cas dans certaines communes lorsque le financement d’une construction est réalisé avec un prêt à taux zéro.

Dans tous les cas, un abattement de 50% est prévu pour les 100 premiers m² de votre construction.

3- Paiement

paiement 2 fois.jpgLe paiement de la taxe intervient en 2 fois :

  • 1ère échéance : 12 mois après la date d’obtention du permis de construire
  • 2ème échéance : 24 mois après la date d’obtention du permis de construire

En revanche si le montant de la taxe est inférieur à 1500EUR elle n’est payée qu’une seule fois à la 1ère échéance.

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Choisir son constructeur

le-delai-de-reflexionUne fois le terrain trouvé, arrive LA grande question : Quel constructeur choisir ?

Le premier réflexe est de chercher l’information sur internet mais c’est à s’arracher les cheveux lorsqu’on essaye de faire le tri d’information…

Dans notre cas, nous souhaitions nous engager avec un constructeur sérieux et près de chez nous.

Nous nous sommes tout d’abord rendus au Dom-expo de Moisselles. Il s’agit d’un village de maisons témoins où sont présents plusieurs constructeurs, cela donne déjà une idée.

Nous nous sommes présentés avec le plan du terrain et l’idée de la maison que l’on souhaitait. Nous avons rencontré 3 constructeurs en une après-midi et à l’issue de ces entretiens nous en sommes ressortis désespérés : la construction, c’est compliqué ! Beaucoup de termes, de normes, de frais annexes (viabilisation, raccordements, terrassement, etc.)…

Nous avons laissé passer quelques jours puis nous avons décidé de faire le tour des constructeurs de notre ville, il était très important pour nous d’avoir notre constructeur présent dans notre ville pour en cas de problème être réactif. Nous avons également acheté notre terrain dans notre ville.

Nous avons finalement décidé de faire confiance à Maison Familiale pour construire notre maison.

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Nous avons après plusieurs rendez-vous défini avec le commercial notre projet de construction, établi les plans définitifs de notre future maison, fixé le prix ferme et définitif de la construction et nous avons signé notre CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) avec Maison Familiale.

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Chaque poste de dépenses doit être détaillé et il doit être indiqué s’il est à la charge du constructeur ou à votre charge. Si un constructeur n’est pas en mesure de vous fournir le détail des prix et des prestations ce n’est pas bon signe… un conseil passez votre chemin.

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L’assurance emprunteur

assurance empruntLa délégation d’assurance existe depuis septembre 2010 avec l’entrée en vigueur de la loi Lagarde. Elle permet aux emprunteurs de contracter une assurance emprunteur auprès d’une compagnie d’assurance autre que la banque qui lui accorde le prêt.

La délégation d’assurance vous permet de faire des économies de plus de 50% du prix de l’assurance emprunteur proposé par votre banque. Pour plus d’informations rendez-vous sur meilleur taux.

Dans notre cas en choisissant la délégation d’assurance, à assurance équivalente nous avons pu faire une économie de 9000EUR soit un peu plus de 60% du montant de l’assurance proposé par notre banque.

Ce qu’il faut savoir c’est que les banques sont réticentes à la délégation d’assurance et elles peuvent faire trainer votre demande de prêt vous poussant ainsi à prendre leur assurance.

Sachez toutefois que, depuis mars 2014 avec l’entrée en vigueur de la loi Hamon, vous disposez d’un an à partir de la date de signature du prêt pour résilier sans frais votre contrat d’assurance et souscrire une nouvelle assurance offrant un meilleur tarif à garanties équivalentes.

La banque ne peut s’y opposer à partir du moment où votre délégation d’assurance présente les mêmes garanties que celle émise par votre banque.

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Obtenir son prêt

Sachez qu’en ces temps difficiles, il vaut mieux un dossier solide et être bien préparé avant de déposer une demande de prêt. Alors voilà quelques conseils.

1- Un apport personnel

Une banque qui finance un prêt immobilier à 100% voire 110% ça n’existe plus. Avant d’entamer vos démarches, il faudra prévoir au moins 10% en apport personnel du montant emprunté pour payer les frais de notaires, d’agence, de garanties (hypothèque ou caution logement) et de dossier.

2- Une stabilité professionnelle

Une banque prêtera plus facilement à une personne en CDI et ayant de l’ancienneté dans son entreprise. Il sera plus difficile d’obtenir un prêt si vous êtes en situation de précarité (CDD, intérim, etc.).

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3- Le taux d’endettement

Le montant de votre prêt immobilier ne peut excéder 33% de vos revenus nets.

4- Les pièces à fournir pour toute demande de prêt

  • Les 2 derniers avis d’imposition
  • Les 3 dernières bulletins de salaire
  • Les 3 derniers relevés de compte bancaire
  • Justificatif d’identité (carte nationale d’identité ou passeport)
  • Justificatif de domicile actuel (facture d’électricité ou de téléphone de moins de 3 mois, à l’exclusion des quittances de loyers)
  • Compromis ou promesse de vente du terrain
  • En fonction de votre situation des pièces supplémentaires peuvent être demandées.

5- Faire jouer la concurrence

N’hésitez pas à démarcher plusieurs banques et à faire jouer la concurrence, à négocier les frais de dossiers et le taux d’intérêt. Pour comparer plusieurs propositions d’emprunts, il vous faut regarder le coût global du crédit comprenant l’ensemble des frais (frais de dossiers et de garanties, les intérêts, l’assurance emprunteur, etc.) et non pas vous limiter à la banque qui propose le taux d’intérêt le plus bas.

Buy new house

6- Remboursement anticipé partiel ou total sans pénalités

Cette partie est souvent oubliée par les emprunteurs, sachez que vous pouvez rembourser votre emprunt totalement ou partiellement. Le remboursement est total lorsque l’opération consiste à rembourser complètement votre emprunt. Il est partiel lorsque le remboursement ne concerne qu’une partie de votre emprunt.

Des indemnités à verser à la banque sont adossées à ces remboursements anticipés, elles sont cependant encadrées par la loi et ne peuvent dépasser 6 mois d’intérêts ou 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Ces indemnités peuvent être négocier au moment de la demande de prêt, alors n’hésitez pas à demander à votre banque le remboursement anticipé sans pénalités.

7- Le délai de réflexion de 11 jours

Une fois votre demande de prêt accordée celle-ci se matérialise par l’édition et l’envoi à votre domicile de l’offre de prêt.

Cette offre de prêt reste valable 30 jours à compter de sa date de réception par l’emprunteur.

L’offre de prêt ne peut être retournée qu’à l’issue du délai de réflexion : au plus tôt le 11ème jour calendaire après la date de réception. La date de réception sera à renseigner dans l’offre de prêt, cette date faisant foi pour calculer le délai de réflexion.

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